Σ.Ο.Ε.Β.Ε NEWS

 Κυρίες και κύριοι καλησπέρα σας!

Ξεκινώντας την εισήγησή μου, θα ήθελα να τονίσω ότι αποτελεί μεγάλη ευκαιρία για την πόλη μας, τη Θεσσαλονίκη, η διοργάνωση αυτού του τριήμερου συνεδρίου για το real estate. Ακούστηκαν μέχρι τώρα και θα ακουστούν στη συνέχεια ιδιαίτερα ενδιαφέρουσες απόψεις και τοποθετήσεις ειδικών από το χώρο της κτηματαγοράς για διάφορα ζητήματα. Όλες αυτές, αν τις λάβουν σοβαρά υπ’ όψη τους οι αρμόδιοι φορείς της Πολιτείας, είναι σίγουρο ότι η αγορά των ακινήτων, αυτή η «ατμομηχανή» της ελληνικής οικονομίας, θα μπει σε νέες βάσεις και θα μπορέσει να ατενίσει με περισσότερη αισιοδοξία το μέλλον.

Τα προβλήματα της αγοράς ακινήτων είναι πολλά, αφού δυστυχώς οι εκάστοτε κυβερνήσεις δεν έχουν «σκύψει» με την απαραίτητη προσοχή πάνω από το συγκεκριμένο κλάδο της οικονομίας. Σας παρακαλώ να με συγχωρέσετε για τον αρκετά σκληρό όρο, αλλά εκτιμώ ότι τον τελευταίο χρόνο ο χώρος της οικοδομής δέχτηκε μια φορολογική επιδρομή, με ιδιαίτερα αρνητικές συνέπειες για τους δεκάδες χιλιάδες επαγγελματίες του κλάδου και κατ’ επέκταση για την ελληνική οικονομία.

 Στο σημείο αυτό θα ήθελα να αναφερθώ στα δύο από τα σημαντικότερα αρνητικά μέτρα που έλαβε η Πολιτεία, τα οποία άλλαξαν προς το χειρότερο τα δεδομένα στο χώρο της κτηματαγοράς. Πρόκειται για τις αναπροσαρμογές των αντικειμενικών αξιών και την επιβολή του Φόρου Προστιθέμενης Αξίας στα νεόδμητα ακίνητα.

Άποψη μου είναι -και πιστεύω ότι θα συμφωνήσει μ’ αυτήν και η πλειοψηφία των εκπροσώπων των υπολοίπων φορέων του real estate-, ότι αποτελεί τουλάχιστον υπερβολική ενέργεια από την Πολιτεία η δεύτερη αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών των εντός σχεδίου πόλης ακινήτων μέσα σε 14 μήνες. Ένα μέτρο, το οποίο αποφασίστηκε, πιστεύω, χωρίς να εκτιμηθεί σωστά η σημερινή κατάσταση της αγοράς ακινήτων, αλλά και χωρίς να ληφθούν υπ’ όψη οι απόψεις των φορέων του real estate, που ζητούσαν αναβολή του μέτρου, τουλάχιστον έως το τέλος του τρέχοντος έτους.

Δυστυχώς, δεν εισακουστήκαμε και έτσι, πριν προλάβει η κτηματαγορά να συνέλθει από την περσινή αναπροσαρμογή, ο μέσος όρος της οποίας ήταν υψηλότερος του 30% σε όλη τη χώρα, να ακολουθήσει μια δεύτερη αύξηση των αντικειμενικών αξιών. Αυτή, μπορεί να κυμάνθηκε σε χαμηλότερα επίπεδα σε σχέση με πέρυσι, αφού ο μέσος όρος της ήταν 18% , ωστόσο, είναι σχεδόν σίγουρο ότι οι συνέπειές της θα είναι οδυνηρές για τους καταναλωτές, αλλά και για τους ιδιοκτήτες ακινήτων. Ο συντονιστής της παρούσας ενότητας και πρόεδρος της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων, κ. Στράτος Παραδιάς, γνωρίζει καλύτερα από τον καθένα μας το βαρύ φορτίο που θα κληθούν να σηκώσουν στο εξής οι ιδιοκτήτες σε όλη τη χώρα.

Οι νέες αντικειμενικές αξίες, όπως άλλωστε εκτιμούν και φοροτεχνικοί, θα αυξήσουν σημαντικά τη φορολογία των ιδιοκτητών ακινήτων και θα εκτινάξουν στα ύψη το κόστος των μεταβιβάσεων. Αναπόφευκτη συνέπεια θα είναι η αύξηση των εξόδων των συμβολαίων, με αποτέλεσμα οι σχετικές με τα ακίνητα συναλλαγές να δεχτούν ένα μεγάλο πλήγμα. Η ζήτηση ακινήτων ήταν ήδη αισθητά «πεσμένη» τον τελευταίο χρόνο. Άλλωστε, όπως λένε συχνά και οι συμβολαιογράφοι, οι «ουρές» των πελατών στα γραφεία τους σχεδόν ολόκληρο το 2005, αποτέλεσε ένα όμορφο όνειρο, το οποίο πέρασε ανεπιστρεπτί. Δυστυχώς, η κατάσταση που έχει διαμορφωθεί, δε φαίνεται να «άγγιξε» τους αρμόδιους, οι οποίοι έκλεισαν τα μάτια στο πρόβλημα και προχώρησαν σε νέα αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών. Πώς θα μπορέσει να συνέλθει η κτηματαγορά και να έρθουν πάλι έσοδα στην Πολιτεία, όταν οι αρμόδιοι εθελοτυφλούν; Όπως έδειξε η μέχρι τώρα πρακτική, στην Ελλάδα, όταν σημειώνεται αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών, ακολουθεί αύξηση και των εμπορικών τιμών των ακινήτων. Πιστεύω ότι δε θα γίνει κάτι ανάλογο και τώρα. Ωστόσο κανείς δεν μπορεί να προεξοφλήσει τις εξελίξεις.

Ένα άλλο μέτρο, το οποίο έφερε νέα δεδομένα στο χώρο της αγοράς ακινήτων, είναι η επιβολή του ΦΠΑ στις νεόδμητες οικοδομές. Οι κατασκευαστές ήμασταν από την αρχή αντίθετοι στο εν λόγω μέτρο, αλλά δεν μπορούσαμε να προβλέψουμε ότι θα εφαρμοζόταν με τόση προχειρότητα. Σχεδόν μέχρι το τέλος του περασμένου καλοκαιριού έφταναν από το υπουργείο στις κατά τόπους εφορίες ερμηνευτικές εγκύκλιοι για το μέτρο, τις οποίες ακόμη και έμπειροι εφοριακοί δεν μπορούσαν εύκολα να «αποκωδικοποιήσουν». Όλοι οι κατασκευαστές είχαμε πληθώρα αποριών και για ένα μεγάλο διάστημα μετά την επιβολή του ΦΠΑ, όσο κι αν ζητούσαμε τη συνδρομή των ειδικών, ώστε να κινηθούμε απόλυτα στα πλαίσια της νομιμότητας, δεν μπορούσαμε να βοηθηθούμε. Το αποτέλεσμα ήταν τα πρώτα συμβόλαια με ΦΠΑ στη Θεσσαλονίκη να ολοκληρωθούν σχεδόν στις αρχές του περασμένου Νοεμβρίου.

Είναι αναπόφευκτο η επιβολή του ΦΠΑ να «φρενάρει» το επόμενο διάστημα και τους ρυθμούς ανοικοδόμησης στη χώρα. «Θύματα» της εν λόγω κατάστασης θα είναι οι μεροκαματιάρηδες επαγγελματίες. Περισσότερα από 100 επαγγέλματα δραστηριοποιούνται στο χώρο της οικοδομής, οι οποίοι αντικρίζουν κατάματα το φάσμα της ανεργίας. Σε περίπτωση που η Πολιτεία, δεν προχωρήσει άμεσα στη λήψη μέτρων, προκειμένου να τονωθεί η ζήτηση ακινήτων και να αυξηθούν και πάλι οι ρυθμοί ανοικοδόμησης, δυστυχώς θα έχουμε έξαρση του τεράστιου κοινωνικού προβλήματος της ανεργίας στους οικοδόμους και τους τεχνίτες.

Κυρίες και κύριοι, θα σταματήσω εδώ την αναφορά μου στις αρνητικές εξελίξεις. Σκοπός μου δεν είναι να μεμψιμοιρήσω και να δημιουργήσω ένα κλίμα απαισιοδοξίας. Στόχος θα πρέπει να είναι όλοι μας, από κοινού, όσοι ασχολούμαστε με το χώρο της οικοδομής και της αγοράς ακινήτων γενικότερα , να καταθέτουμε προτάσεις και να αναζητούμε τις καλύτερες δυνατές λύσεις, ώστε να αποφεύγουμε τα αδιέξοδα.

Ο έλληνας πάντοτε έδειχνε και θα εξακολουθήσει να δείχνει ενδιαφέρον για την απόκτηση ακινήτου. Βρίσκεται στην ιδιοσυγκρασία μας να ζούμε κάτω από το δικό μας κεραμίδι, το οποίο στη συνέχεια θα αφήσουμε στα παιδιά μας. Γι’ αυτό άλλωστε, η χώρα μας κατέχει τα υψηλότερα ποσοστά ιδιοκατοίκησης στην Ευρωπαϊκή Ένωση, τα οποία ξεπερνούν το 80%, ενώ σε πολλά σημεία της περιφέρειας φτάνουν ακόμη και το 95% - 97%.

Ωστόσο, προκειμένου να επιτευχθεί η περαιτέρω ανάπτυξη του χώρου της οικοδομής και γενικότερα της αγοράς ακινήτων, θα πρέπει να στραφούμε και σε άλλες αγορές. Η Ελλάδα έχει συντριπτικά πλεονεκτήματα σε σχέση με τις άλλες ανταγωνίστριες περιοχές. Η Ισπανία, η Ιταλία και η νότια Γαλλία πλέον θεωρούνται αρκετά κορεσμένες οικιστικά. Οι υποδομές της Τουρκίας και της Βουλγαρίας  δε βρίσκονται ακόμη στο επίπεδο που αναζητούν οι ευρωπαίοι, προκειμένου να επενδύσουν σε ακίνητα, ενώ η Κροατία με τις όμορφες δαλματικές ακτές δεν έχει ακόμη συνέλθει ολοκληρωτικά από τον πόλεμο της προηγούμενης δεκαετίας.

Παρ’ όλα αυτά, οι επενδύσεις των ευρωπαίων πολιτών και των υπόλοιπων ξένων σε ακίνητα στη χώρα μας δε βρίσκονται κατά τη γνώμη μου ακόμη σε επιθυμητό επίπεδο. Σίγουρα γι’ αυτό σε μεγάλο βαθμό υπαίτια είναι η δαιδαλώδης πολεοδομική νομοθεσία. Είναι ιδιαίτερα δυσνόητη για τους ξένους, οι οποίοι φοβούμενοι τις οποιεσδήποτε παγίδες μπορεί να κρύβει το άγνωστο, αποφεύγουν τις επενδύσεις στην Ελλάδα.

Επίσης, σημαντικό πρόβλημα αποτελεί το γεγονός ότι σχεδόν ολόκληρη η Βόρεια Ελλάδα, ακόμη και η ίδια η τουριστικότατη Χαλκιδική, θεωρείται με βάση κάποιο νόμο, που βρίσκεται σε ισχύ για περισσότερα από εξήντα χρόνια, ως παραμεθόρια περιοχή. Το αποτέλεσμα είναι να μην μπορούν να αγοράσουν γη ή κατοικία μη ευρωπαίοι πολίτες. Και τα δύο αυτά ζητήματα πρέπει να εξεταστούν με ιδιαίτερη προσοχή από τους αρμόδιους φορείς της Πολιτείας, ώστε να μη χάνουμε πολύ σημαντικά κεφάλαια για την εθνική μας οικονομία.

Ωστόσο, κατά τη γνώμη μου ο σημαντικότερος παράγοντας που αποθαρρύνει τους ξένους από το να επενδύσουν σε ακίνητα στη χώρα μας, είναι η έλλειψη σωστής διαφήμισης του ελληνικού κατασκευαστικού προϊόντος. Θα πρέπει οι ευρωπαίοι συμπολίτες μας και όχι μόνο να λάβουν γνώση ότι τα κτίρια στην Ελλάδα, εξοχικά ή για πρώτη κατοικία, είναι άριστης ποιότητας και προσφέρουν απόλυτη ασφάλεια στους ενοίκους τους. Πως θα μπορέσει να γίνει αυτό; Κατά καιρούς σε διάφορα σημεία του πλανήτη διοργανώνονται εκθέσεις και διάφορα φόρα σχετικά με το real estate. Η Πολιτεία θα μπορούσε να πριμοδοτήσει τη συμμετοχή κατασκευαστικών επιχειρήσεων σ’ αυτά. Το έχω επισημάνει αυτό κατ’ επανάληψη και πιστεύω το αποτέλεσμα θα είναι απόλυτα θετικό τόσο για τους ιδιώτες κατασκευαστές, όσο και για τα ταμεία του Υπουργείου Εθνικής Οικονομίας.

Προκειμένου όμως να γίνουν ιδιαίτερα ελκυστικές κατασκευές, θα πρέπει να υπάρχει ο απαραίτητος χώρος, ώστε να ανεγερθούν. Δυστυχώς, στην Ελλάδα το θέμα της ένταξης νέων περιοχών στα σχέδια πόλης αποτελεί γάγγραινα, αφού η διαδικασία κινείται με ρυθμούς χελώνας. Είναι απαράδεκτο να χρειάζονται ακόμη και είκοσι χρόνια, προκειμένου να ολοκληρωθεί μια επέκταση. Η Θεσσαλονίκη «πονάει» ιδιαίτερα στο συγκεκριμένο ζήτημα, αφού σήμερα ο αδόμητος χώρος είναι ιδιαίτερα περιορισμένος. Αυτό έχει ως συνέπεια να αυξάνονται τα ποσοστά της αντιπαροχής και κατά συνέπεια οι τιμές των ακινήτων. Είμαι πεπεισμένος ότι η ύπαρξη αδόμητων εκτάσεων θα οδηγούσε σε εξορθολογισμό των τιμών των ακινήτων, ώστε η απόκτηση καινούργιας και ποιοτικής κατοικίας να γίνει περισσότερο προσιτή για το μέσο έλληνα καταναλωτή. Ειδικά για τη Θεσσαλονίκη, το έτος 2007 χαρακτηρίστηκε ως χρονιά ολοκλήρωσης των Γενικών Πολεοδομικών Σχεδίων, αφού αυτό αποτελεί βασικό μέλημα και των διοικήσεων πολλών περιφερειακών δήμων. Η διαδικασία θα πρέπει να προχωρήσει με ταχείς ρυθμούς και στις νεοενταχθείσες περιοχές να γίνονται όλες οι απαραίτητες υποδομές (οδικό δίκτυο, αποχέτευση κλπ.), προτού ξεκινήσει η ανοικοδόμησή τους. Στο θέμα των επεκτάσεων οι οιωνοί για φέτος είναι θετικοί και δεν πρέπει να δημιουργηθεί κανένα εμπόδιο. Θα είναι κρίμα να χαθεί μια ακόμη ευκαιρία για τη Θεσσαλονίκη!

Κυρίες και κύριοι! Δε θέλω να μακρηγορήσω περισσότερο, αφού μετά από μένα θα ανέβουν στο βήμα αξιολογότατοι ομιλητές, οι οποίοι με τη σειρά τους θα καταθέσουν τις απόψεις τους και θα προσθέσουν ένα ακόμη λιθαράκι για τη βελτίωση της κατάστασης στην ελληνική αγορά ακινήτων.

Κλείνοντας, θέλω να ευχαριστήσω τους διοργανωτές του, κατά την άποψή μου, απόλυτα επιτυχημένου αυτού τριήμερου συνεδρίου. Διοργανώθηκε για δεύτερη συνεχή χρονιά και εύχομαι ολόψυχα να ενώσουμε όλοι τις δυνάμεις μας, ώστε να αποτελέσει θεσμό. Τέτοιες πετυχημένες και απόλυτα χρήσιμες για συμπεράσματα εκδηλώσεις δεν περισσεύουν στην πόλη μας, τη Θεσσαλονίκη.

Τα περιερχόμενα και κείμενα της παρόντος ιστοσελίδας προορίζονται αποκλειστικά και μόνο για την ενημέρωση των μελών του Σ.Ο.Ε.Β.Ε.
Σύμφωνα με τον Νόμο 2121/1993 και τους κανόνες Διεθνούς Δικαίου που ισχύουν στην Ελλάδα. ΑΠΑΓΟΡΕΥΕΤΑΙ η αναπαραγωγή, αναδημοσίευση, η ολική, μερική ή περιληπτική του περιεχομένου της παρόντος ιστοσελίδας με οποιονδήποτε τρόπο, ηλεκτρονικό, μηχανικό, φωτοτυπικό, ή άλλο, χωρίς προηγούμενη γραπτή άδεια του Σ.Ο.Ε.Β.Ε.